האם כדאי לפצל דירה? ומה אומרים על כך הבנקים? הכל בכתבה הבאה!

מצוקת הדיור היא בעיה מדוברת ושכיחה מאוד. המדינה אומנם לא מתעלמת מכך ומביאה רעיונות שונים לפתרון. פרויקטים של מחיר למשתכן, דיור במחיר מופחת, מענקים לרוכשים דירות בפריפריות ועוד. אבל עדיין ישנם לא מעט אזרחי ישראל מחוסרי דירות. בפרט זוגות צעירים. הבעיה היא שאי אפשר לתת מענה לכולם. בכל תוכנית לא כל אחד זוכה. תמיד יהיה מי שישאר תקוע בלי פתרון. מה עושים, ממשיכים לגור בשכירות ולשלם את כל הכסף לפח, לא חבל?

גם מי שכן השיג הון עצמי, מתקשה לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא. איך משפחה עם שלושה ילדים צריכה לשלם גם משכנתא של 3,000 ש"ח וזה עוד במקרה הטוב?

קיים רעיון שצבר תאוצה בשנים האחרונות. פיצול דירות. הרעיון לא חדש. הוא כבר קיים שנים ארוכות. אבל עד היום השתמשו בו בעיקר האמידים שבינינו. הם השקיעו את כספם בדירות להשקעה, קנו דירה עם הון  עצמי מינימלי, פיצלו אותה, וכך עם תשלומי השכירות שילמו את המשכנתא. לאחר 30 שנה. המשכנתא הסתיימה ומעכשיו יש להם דירה בחינם. נחמד, לא?

אז היום זה הגיע לכולנו. גם לזוגות הצעירים שעומדים בתחילת הדרך.

איך זה עובד בפועל?

קונים דירה גדולה, מפצלים אותה ומשכירים את היחידות הנוספות. ובכספי השכירות משלמים את המשכנתא. משתמשים בשירותם של יועצי משכנתאות מקצועיים שיבנו את המשכנתא בצורה מתאימה. כך שאתם לא משלמים שקל על המשכנתא! זה נשמע טוב.

מה אומר הרעיון החדש? 

פשוט מאוד. מגייסים סכום כסף להון עצמי לרכישת דירה גדולה יותר. מחליטים האם לחלק ל 2 יחידות או ל 3. ומתחילים.

כאן צריך לשים לב. בתוכנית כזו ישנן הוצאות רבות יותר מאשר ברכישת דירה רגילה. כאן תצרכו לשפץ את הבית מה שיעלה לכם עוד מאה אלף ש"ח לפחות. תשתמשו גם בשירות של אדריכל מקצועי שיתכנן את תוכנית החלוקה. בהמשך גם תשלמו למתווך שימצא לכם דייר טוב שיגור ביחידה אותה בניתם. גם ריהוט חדש ליחידות יהיה עליכם לקנות, מכשירי חשמל וכו'. זה פרויקט רציני לא קטן. אבל, שכרו בצידו. כי אם אכן תצטרכו להתעסק עם כל הסיפור הזה מספר חודשים ולקחת הלוואות בשביל כל ההוצאות הנלוות, זה עדיין שווה אם בסופו של דבר אתם נקיים מעול המשכנתא לשנים הבאות! 

כמובן שתוכנית כזו מצריכה ייעוץ אישי עם יועץ משכנתאות מנוסה שיבנה תמהיל משכנתא שיתאים לתוכנית שלכם. זאת אומרת, אם למשל תחליטו לפצל את הדירה ל 3 יחידות, יחידה אחת תשמש אתכם וה 2 הנוספות תושכרנה. אתם מתכננים שבבוא היום "תשברו" יחידה אחת ותצרפו אותה לדירה שלכם. כך תגרחיבו את הבית שלכם בקלות. את זה אתם צריכים לתכנן מראש. גם האדריכל יוכל לבנות את תוכנית החלוקה בצורה בה תוכלו בקלות וללא עלות גבוהה, לצרף את היחידה לבית שלכם. ובעיקר, יועץ המשכנתאות יבנה את תמהיל המשכנתא בצורה כזו. שהוא ישלב מסלולים קצרים כך שבהתחלה תשלמו יותר כסף, בזמן שהיחידות תכסינה את ההחזר החודשי. ובהמשך, ההחזר החודשי ירד ואז תוכלו לצרף את היחידה לבית שלכם. כמובן שבדרך כזו אתם חוסכים באופן משמעותי ריביות. מכיוון שככל שהמסלול קצר יותר, הריבית זולה יותר.

יש גם צד שני, למה שלא לפצל את הדירה?

כדי לקנות דירה גדולה מספיק לחלוקה, יש צורך בהון עצמי גבוה שלא כל אחד יכול להשיג. אבל יש עוד בעיה. כאשר הבנק רוצה לתת לכם הלוואת משכנתא, הוא בודק אתכם מבחינה כלכלית יחד עם הנכס שקניתם. הוא ישלח אליכם שמאי שיבדוק ויאריך את ערך הנכס. אם הדירה מחולקת, ערך הנכס יורד. ולכן הבנק לא ייתן לכם מימון של 75% מערך הדירה, אלא פחות מזה. אז אתם צריכים להיות ערוכים עם הון עצמי גבוה במיוחד.

לפעמים גם הבנק חושש לקחת את הסיכון על עצמו ולכן הוא ידרוש פיצויים על כך. הפיצויים יכולים לעלות מאות אלפי שקלים. ובכלל, החוק לא אוהב את זה. אם יתפסו אתכם מטעם העיריה והחלוקה לא הייתה מאושרת, אתם עלולים להיקנס. פקחים יכולים לשבור לכם את כל העמל שבניתם. אמנם לא כל יום זה קורה. לא הרבה אנשים נתפסים על "עבירות" שכאלו. אבל זה יתכן וחשוב שתדעו על זה.

לפרטים נוספים בכל הנוגע למשכנתאות, הקליקו כאן.