מילון מושגי משכנתא

לא מבינים את השפה של פקיד המשכנתאות בבנק? לכן אנחנו פה! בחברתינו, חברת המפתח למשכנתאות אשקלון, אוהבים שהכל ברור ומובן ללקוחות. כאן תוכלו לקבל הסבר למונחי המשכנתא הבסיסיים. 

נתחיל,

מילון מושגים

מהי משכנתא?

משכנתא זו הלוואה לטווח ארוך הניתנת מגוף פיננסי, בפיקוח בנק ישראל, והיא ניתנת תמורת שיעבוד הנכס.

לפני לקיחת משכנתא עליכם לדעת כי ישנם מסלולי ריביות משכנתא שונות. לכל מסלול משכנתא, יתרונות וחסרונות משלו. כדאי שתכירו את אופי המסלולים ותדעו מה משתלם לתיק המשכנתא שלכם.

קרן המשכנתא:

קרן ההלוואה היא הסכום של ההלוואה שלקחתם מהבנק. את קרן המשכנתא תקבלו על ידי חישוב עלות הדירה פחות ההון העצמי שברשותכם. הקרן היא החלק שחסר לכם לרכישת הנכס שאותו אתם רוצים ללוות מהבנק. הריבית למשכנתא מחושבת על פי קרן המשכנתא.

ריבית משכנתא:

ריבית היא המחיר שאתם משלמים על ההלוואה. זאת אומרת, יש את הקרן אותה אתם לווים מהבנק, ויש את הריבית שהיא התשלום לבנק על כך שהוא נותן לכם את ההלוואה.

חשוב לזכור, לבנק שאליו פניתם יש אינטרס אחד, למכור לכם את הקרן בכמה שיותר כסף ולהרוויח ממכם הכי שאפשר.

את מחיר הריבית תשלמו על פי הנתונים האישיים שלכם, בהתאם לגובה המשכנתא, למשך הזמן שאתם לוקחים ועוד.

וכאן מגיע תפקידו של יועץ המשכנתאות המייצג את האינטרסים שלכם. הוא ינסה 'לקנות' עבורכם את הריבית הזולה ביותר, כשלמולו עומד נציג הבנק שמנסה למכור בריבית  הכי גבוהה שניתן.

איך תדעו אם אתם יכולים להתמקח?

קודם כל חשוב שתדעו, תמיד אפשר להתמקח. ובכלל, מומלץ להגיש את הבקשה לכמה בנקים כדי לקבל את הצעת הריבית המשתלמת והחסכונית ביותר.

כמו כן, חשוב לציין שהבנק מדרג אתכם, כמה סיכוי יש לכם להחזיר את ההלוואה, ומהו הסיכון שלא תהיה לכם אפשרות להחזיר ואז הבנק יפסיד. אם אתם עובדים בעבודה קבועה ואין לכם חובות ופיגורים … יש לכם על מה לדבר!

אישור עקרוני למשכנתא:

אישור עקרוני הוא אישור ראשוני בלבד לקבלת ההלוואה והוא לא מחייב משפטית. למה הוא חשוב? הוא קודם כל מודיע לכם ש-כן, אתם רשאיים לקבל את ההלוואה. איך וכיצד? על כך נתמקח בהמשך…

האישור מוגבל ל 3 חודשים, הריביות נשמרות ל 24 יום בלבד. בזמן הזה הבנק בודק את המצב הכלכלי שלכם, את מטרת ההלוואה ואיכות הנכס שאתם רוצים לרכוש. את האישור העקרוני חשוב שתקבלו לפני החתימה על חוזה המכירה.

אחוז מימון משכנתא:

אחוז המימון הוא הסכום שאתם לווים מהבנק ביחס לערך הדירה. כלומר, אם קניתם דירה במחיר של מיליון ולקחתם משכנתא של 700,000 ש"ח מהבנק, אחוז המימון של הבנק הוא 70%.

חשוב מאוד! אחוז הריבית שהבנק נותן לכם מושפע מאחוז המימון. ככל שהסכום גבוה יותר כך תשלמו ריבית יקרה יותר. ולמה? מכיוון שעבור הבנק הלוואה גדולה מהווה סיכון גדול יותר.

מה אנחנו ממליצים? כיועצי משכנתאות מקצועיים בעלי ניסיון רב, אנו יכולים לומר שאם אתם יכולים לקחת אחוז מימון קטן יותר (ואת השאר ללוות מחברים וקרובי משפחה), תחסכו כסף רב.

תמהיל משכנתא:

תמהיל משכנתא הוא הרכב המשכנתא שלכם. בלקיחת משכנתא יש מקבץ מסלולים בעלי מאפיינים שונים. המשכנתא שלכם תהיה מורכבת ממספר מסלולים שאותם תבחרו אתם.

ממה עוד מורכב תמהיל המשכנתא?

בתמהיל המשכנתא תוכלו לראות כמה תשלמו כל חודש, באיזו ריבית, למשך כמה שנים תחזירו ההלוואה, האם תהיה אפשרות להחזיר את המשכנתא לפני מועד הפירעון ללא עמלה ועוד. תפקידו של יועץ משכנתאות הוא לתת לכם את התמהיל שמתאים לכם מכל הבחינות, כך שתוכלו לעמוד בהחזרים בכבוד.

משכנתא הפוכה:

משכנתא הפוכה זאת אופציה לאנשים  מגיל 60 ומעלה שיכולים לקבל מימון בתנאי שישעבדו את דירתם הקיימת. כמה מימון? תלוי, בין 15%-50% מערך הדירה. סכום החוב  כולל הריביות, ייפרע בפטירתו של אחרון הלווים, או ברגע שיחליטו לפרוע את החוב. כמובן שהיורשים הם הראשונים שזכאיים לכסות את החוב ולקבל את הדירה חזרה לרשותם.

הלוואת גרייס:

גרייס- באנגלית חסד. הלוואה זו מאפשרת לכם לקבל עכשיו את הכסף ולהתחיל להחזירו במועד מאוחר יותר. וזאת בעצם תקופת החסד. כמובן שבכל התקופה יידחו תשלומי הריבית למועד הפירעון , אל תדאגו, עוד תשלמו טוב על חסד שכזה…

הלוואת בלון:

יש שמכנים אותה בוליט או הלוואת גישור. בהלוואה זו אתם גם זכאיים לשלם את הפירעון במועד מאוחר יותר אך הקרן נפרדת מהריבית כך שאת הריבית  תשלמו כל חודש והקרן בתאריך מסוים. הלוואת בלון היא הלוואה להלוואה קצרה והיא נפרעת בבת אחת.

מדד תשומת הבניה:

קניתם דירה מקבלן? אם לא שילמתם את מלוא הסכום בהתחלה ,בהמשך התשלום תצטרכו להיצמד 

למדד. מהו מדד? את המדד מעדכנת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והמידע מתפרסם באמצע כל חודש. את מה הוא מודד? המדד מודד את כל העלויות המשתנות בתחום הבניה בתקופה זו כמו, פועלים ,חומרי בנייה וכו'. לכן, אם לקחתם משכנתא על דירה מקבלן , קחו בחשבון שהיא כוללת גם חישוב של מדד תשומת הבניה. 

ביטוח משכנתא:

ביטוח שמיועד לבטח את הבנק שבכל מקרה, גם אם לא תוכלו לשלם את המשכנתא, הבנק יקבל את הכסף מהביטוח. לצורך כך קיימים 2 ביטוחים, ביטוח מבנה וביטוח חיים.

ביטוח מבנה: מטרתו לבטח את המבנה. בכל מקרה של נזק למבנה, שריפה, הצפה וכו' הביטוח יממן את תיקון הנכס . כמובן שאת הביטוח תשלמו מדי חודש עד שתסיימו לכסות את המשכנתא.

ביטוח חיים: כמה שווים החיים? לערך חיי אדם אין מחיר. גם מיליון דולר לא שווים ליום אחד של חיים. לכן, אם חלילה קורה משהו לבעל הנכס, הביטוח יממן רק את החוב על הנכס. 

כמה תשלמו? תלוי, תלוי בגילכם , במצב הבריאותי, לאורך כמה שנים תיקחו את המשכנתא ועוד.

מחזור משכנתא:

מחזור משכנתא זאת אפשרות הרווחת היום מאוד. במיחזור משכנתא לוקחים את המשכנתא הישנה ובמקומה מחליפים למשכנתא חדשה שתשתלם לכם יותר. מכיוון שכיום הבנק מאפשר משכנתאות בתנאים טובים מבעבר, לקוחות רבים בוחרים לבצע מיחזור משכנתא ולהוזיל את עלויות המשכנתא שלהם.

לוח סילוקין למשכנתא:

מדובר בטבלה שמציגה את החזר ההלוואה של הסכום שלקחתם. על פי המסלולים שנבחרו, הריביות שמתווספות להלוואה וכמה תשלמו כל חודש. וכאן מגיע המקום שלכם להחליט מה חשוב לכם יותר, החזר חודשי נמוך, פריסה ארוכה לתשלומים וכו'.

ישנם 2 לוחות  סילוקין:

לוח שפיצר

 זו השיטה הרווחת והשימושית יותר לשלם את המשכנתא. על פי לוח זה משלמים סכום החזר חודשי קבוע לאורך כל התקופה. גובה ההחזר החודשי בלוח שפיצר מורכב בהתחלה יותר מהריבית ומעט מהקרן, ובמשך השנים משלמים פחות על הריבית ויותר על הקרן. 

המעלה: הסכום החודשי הוא קבוע ולא משתנה. החיסרון: בשנים הראשונות תשלמו בעיקר על הריבית וככל שתתקדמו עם השנים תפרעו יותר מהחוב שלכם, וכמובן שההחזר החודשי לא יורד במשך הזמן.

לוח קרן שווה:

על פי לוח זה, ההחזר על הקרן זהה לאורך כל השנים. ואחוז הריבית הצמודה אליו יורד במשך השנים בהתאם להחזר ההלוואה. 

המעלות: אכן בשנים הראשונות משלמים סכום גבוה, אבל עם הזמן התשלום יורד. דבר נוסף, כבר בתחילה מחזירים חלק משמעותי מהקרן, כך שאם ממחזרים את המשכנתא הרווח הנקי הוא של הלקוח.

החיסרון: בשנים הראשונות התשלום החודשי הוא גבוה מאוד. וקשה לעמוד בהתחייבות כזאת.

עמלת פירעון מוקדם:

כשאתם לוקחים משכנתא, אתם מקווים שבעתיד הקרוב תוכלו לסגור אותה (עוד לפני הזמן). אולי תזכו בלוטו, או שתקבלו ירושה…הלוואי! בכל אופן, גם במצב כזה, בו הצלחתם להגיע לסכום המלא ואתם יכולים לכסות את המשכנתא כולה או אפילו את חלקה, אל תשכחו שגם על זה תצטרכו לשלם לבנק. מכיוון שהבנק הולך להפסיד ממכם, אם לקחתם משכנתא של מיליון ש"ח ל 30 שנה, עם ריבית של 4% ואחרי 13 שנה אתם רוצים לפרוע את כל ההלוואה. כשהבנק תכנן את המשכנתא הוא ידע שהוא מקבל ממכם 4% במשך כל התקופה ועכשיו הוא הולך להפסיד. לכן, הבנק מחשב את הריבית הממוצעת של 17 השנים הבאות פחות הריבית שכבר שילמתם הוא מחשב את ההפסד שלו ומזה מושפע גובה העמלה שלכם.

מרגישים מבולבלים? לא יודעים איך מתחילים? אנו בחברת המפתח למשכנתאות נשמח לסייע לכם ולספק לכם מענה לאורך כל תהליך לקיחת המשכנתא שלכם. פנו למתכנני המשכנתאות שלנו, המומחים שלנו עובדים להשיג לכם חיסכון בעלות המשכנתא.