משכנתא למחיר למשתכן

מדי פעם צפה ועולה השאלה הגדולה, איך אנשים רוכשים דירות? שלא לדבר על זוגות צעירים, כמעט בלתי אפשרי לעמוד בעלויות! הורים נקרעים כדי לממן הון עצמי לילדם הבכור, ולילדם השלישי לא נשאר אפילו חלק לבסיס… 

מחירי הדירות בארץ מזנקים, אם לפני עשור, דירה גדולה במרכז עלתה בממוצע 550,000 ש"ח כיום דירה קטנה ביישוב נידח תעלה כ 700,000!

כאשר שר האוצר לשעבר חקר את הנושא, הוא החליט לצאת בתוכנית מהפכנית בה המדינה משתתפת בעלות הדירה ונותנת אפשרות לעוד אנשים לקנות דירה משלהם, ללא הון עצמי גבוה.

מדובר בתוכנית מחיר למשתכן. התוכנית יצאה לאור לפני 20 שנה. אבל, רק בשנים האחרונות התוכנית צברה תאוצה. 

מהי תוכנית מחיר למשתכן?

המדינה מעמידה שטחי קרקעות במחיר מוזל לקבלן. עליהם היא מוציאה מכרז. הקבלן המתחייב למחיר הנמוך ביותר הוא זה שזוכה לבצע את הפרויקט. כעת, נערכת הגרלה גדולה בין נרשמי התוכנית. הזוכים המאושרים יכולים לבחור את הדירה הרצויה על פי סדר הזכייה. הזוכה הראשון יכול לבחור ראשון, אחריו השני וכו'. מחירן של הדירות ידוע עוד לפני שהן נבנות. הרי המדינה הוציאה מכרז, הקבלן התחייב על מחיר דירה והוא המחיר שיישאר. שימו לב שהמחיר מוצמד למדד תשומות הבנייה.

נשמע טוב, רוצים גם? 

קודם כל חשוב שתבינו נכון, הזכייה לא תלויה בכם. אך כדי להיות מוכנים בכל רגע, שאם תזכו, תוכלו לממש את הזכייה, כדאי לכם להיות בעניינים, לדעת מה נדרש מכם לרכישת הדירה, בתקווה שתזכו בהגרלה…

אז לכמה הון עצמי נדרשים?

הסבר קצר לגבי הון עצמי על מנת שתוכלו להבין את ההבדלים בין דירה רגילה למחיר למשתכן.  קניית דירה נחלקת ל-2. הון עצמי הוא החלק אותו אתם נדרשים להביא מעצמכם. והמשכנתא, זו ההלוואה שתיקחו מהבנק לצורך השלמת מחיר הנכס.

לפני קבלת המשכנתא, הבנק דורש להביא שמאי לדירה שיעריך את ערך הדירה. הבנק יאשר 75% מימון מהמחיר אותה נקב השמאי או ממחיר החוזה, הנמוך מביניהם. אם השמאי מעריך שהדירה שווה פחות מהמחיר בה היא נמכרת, הבנק יאשר פחות מ-75% מהתשלום ששילמתם. עד כאן הסברנו כדי להבין את משמעות ההטבה במחיר למשתכן. 

מה קורה במחיר למשתכן?

במחיר למשתכן אפשר להיערך עם פחות מ 25% הון עצמי מערך הדירה בשוק. כלומר, לפי המחיר שהשמאי העריך ולא במחיר הנמוך שמציע הקבלן!  כך שאם זוג זכה בדירה ששוויה בשוק הוא  1,200,000 במצב רגיל הם היו צריכים לשלם של 300,000 ש"ח. מאחר שמדובר במחיר למשתכן והקבלן מוכר אותה במיליון ש"ח, הם ישלמו רק 100,000 ש"ח הון עצמי! 

בשורה התחתונה, הקונים יקבלו מימון של 75% מערך הדירה ולא ממחיר הדירה למרות שמחיר הדירה נמוך יותר. אחוזי המימון במחיר למשתכן יכולים לממן יותר מ 90% ממחיר הנכס! שימו לב שההון העצמי חייב לעמוד על לא פחות ממאה אלף שקל.

מדובר בהוזלה  משמעותית שיכולה לאפשר לזוגות צעירים רבים לרכוש דירה למרות שאין ברשותם סכום בסיסי ראשוני.

בסופו של דבר, אם ההון העצמי נמוך (נניח 10%), במשוואה פשוטה, המשכנתא גדולה מאוד (90% ממחיר הדירה). עם כל ההערכה למדינה שמאפשרת את התוכנית  איך זוגות צעירים לוקחים על עצמם החזר חודשי גבוה שכזה?

שאלה טובה! במבט ראשוני, אכן,  מי שאין לו יכולות כלכליות, מה יעזור לו הון עצמי נמוך אם בהמשך הוא לא יוכל לעמוד בעלויות?

ומנגד, זוג צעיר שכרגע אין ברשותו סכום ראשוני, אך מתכנן בעתיד להתקדם בעבודה ולהגיע למשכורת גבוהה, תוכנית מחיר למשתכן מאפשרת לו לרכוש  נכס משלו (מה שלא היה קורה בדירה רגילה, בה נדרשים להון עצמי גבוה) ובמשך השנים יוכל לשלם את התשלום החודשי בתשלומים נוחים כבחירתו.

בכל מקרה, לפני שאתם לוקחים משכנתא, בפרט אם היא על סכום גבוה ולתקופה ארוכה, קחו בחשבון שהחיים שלנו דינמיים, משתנים ובלתי צפויים. הימנעו מלקחת על עצמכם סכום חודשי גבולי ליכולת שלכם. בדקו היטב אם אתם אכן יכולים לעמוד בהתחייבויות משכנתא שכזאת. זכרו, משכנתא היא ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר בחיים!

לשם כך, אנו במפתח למשכנתאות ממליצים: פנו ליועץ משכנתאות מומחה שימפה עבורכם את הנתונים הכלכליים שלכם ויעזור בהחלטה המשמעותית שתשפיע על עתידכם הכלכלי. 

מענק לרוכשים במחיר למשתכן, יש כפל מבצעים!

גם אם זכיתם במחיר למשתכן, אם הדירה היא באחת הפריפריות או בישובים בארץ, תוכלו לקבל גם את מענק מחיר למשתכן.

אילו ערים נחשבות לפריפריות?

חריש, עפולה, רכסים, שלומי,, נהריה, אילת ואשקלון. בהן אתם זכאיים ל-40,000 ₪ .

ובישובים הבאים :

אופקים, דימונה, חצור הגלילית, ירוחם, מגדל העמק, ערד, סכנין, נתיבות, קריית שמונה ושדרות. 

משנת 2017 המפקח על הבנקים דרש שהמענק יוכל להיחשב כחלק  מההון העצמי של רוכשי הדירה

(עד אז המענק התקבל לאחר תשלום ההון העצמי ב-2 תשלומים).

לפני שאתם נכנסים להגרלה, מה חשוב לבדוק?

בדיוק כמו לפני רכישת דירה רגילה, בה אתם נדרשים לבדוק מראש כמה הון עצמי יש לכם, (ואולי תלוו חלק) מהו ההחזר החודשי אותו תוכלו לשלם, לכמה מטר רבוע אתם זקוקים, ואילו פרמטרים חשובים לכם: כמו, קומה נמוכה – למטופלים בילדים קטנים, כיווני אוויר, מרפסת וכו'. 

כך גם כאן במחיר למשתכן, חשוב שתדעו לקראת מה אתם הולכים, מה גודלן של הדירות, מהו מחירן למטר, בצורה כזו תדעו אם זה מתאים לכם.

למה? יתכן שמישהו יזכה בדירה ולא יממש את הזכייה?!

תתפלאו לשמוע, התשובה חיובית! זוג צעיר שזכה בדירה למשתכן והיה בין האחרונים שעלו בגורל, ירצה לראות את האפשרויות העומדות לרשותו, אך במחיר למשתכן כל הקודם זוכה, לפי סדר הזכיה כך יהיה סדר בחירת הדירה, כך כשיגיע תורו לבחור, יישארו רק דירות גדולות מאוד שמחירן  יקר יחסית, למרות ההטבה של מחיר למשתכן. 

לדוגמא, במקום 2,000,000 ₪, 1,700,000 ₪ כשהתקציב שלהם הוא 1,200,000 ש"ח בלבד. נחמד מאוד שקיבלו הטבה, אך בשבילם היא לא רלוונטית. אין להם אפשרות להגיע להון העצמי הדרוש! אין ספק שהם יוותרו על הזכיה! 

בקיצור, דירה היא כמו זיווג, הכול עניין של התאמה. 

מתי מועד התשלום במחיר למשתכן?

בקניית דירה במחיר למשתכן תאריך התשלום  מסוכם מראש. מיד לאחר חתימת החוזה תידרשו לשלם את ההון העצמי, 10% מהדירה.

שימו לב!

  1. בזמן שאתם מתחילים עם תהליך המשכנתא, תצטרכו במקביל לשלם שכירות. קחו זאת מראש בחשבון.

     

  2. בדרך כלל תידרשו לשלם את ההון העצמי לפני לקיחת משכנתא. לעיתים נדירות ניתן יהיה לקבל את המשכנתא לפני תשלום ראשוני. אם הצלחתם להוכיח שהכסף נמצא אצלכם או אצל ההורים.

     

  3. כאשר קונים דירה רגילה מקבלן, ניתן לשלם מראש את כל הכסף, כדי לחסוך ולא לשלם אחר כך את ההצמדה למדד, מה שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.. כאן, במחיר למשתכן, הדבר תלוי בקבלן של הפרויקט. לפעמים הקבלן מאשר תשלום מוקדם ללא הצמדה למדד, ולעיתים לא. אולם, יש קבלנים שיסכימו שתשלמו להם מראש בתנאי שתחויבו בהצמדה למדד. כך שהרווח יהיה שהריביות תשארנה קבועות, אך התנודות במדד תשומות הבניה כן תשפענה על התשלום.

חשוב מאוד, אישור עקרוני למשכנתא

מזל טוב, זכיתם בהגרלה הגדולה! מהרגע בו נשלחה אליכם ההודעה על הזכיה בדירה במחיר למשתכן, תמצאו את עצמכם נתונים תחת לחץ (הזוי), יצרו אתכם קשר מידי ויבקשו מכם לקדם תהליכים, לחתום על החוזה ולהתקדם הלאה.

לפעמים מרוב התרגשות מאבדים את היכולת לפעול בשיקול דעת. זכרו, כדאי לפנות לייעוץ מקצועי כדי לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני בחירת הדירה וחתימת החוזה. שלא יקרה מצב שכבר חתמתם על דירה ואתם לא זכאים לקבל משכנתא בעבורה. 

בדקתם אם אתם זכאים למסלול זכאות?

מסלול זכאות זהו אחד ממסלולי המשכנתא, בריבית קבועה וזולה. רוב הזוכים בפרויקט מחיר למשתכן זכאיים למסלול זה. תהליך קבלת האישור למסלול לוקח עד שלושה שבועות. אנו ממליצים לכם לעשות את זה עוד לפני הזכיה, כי אם אפשר לעשות אתמול, למה לעשות היום…

התמקחו עם הבנקים

לפני שאתם בוחרים בנק ממנו תיקחו את המשכנתא, כדאי לכם לנהל משא ומתן עם הבנקים. במחיר למשתכן כל בנק ייתן לכם אופציות שונות עם תנאים אחרים כמו, ריביות גבוהות או אחוז מימון נמוך יותר מהסכום הרצוי, אל תתבלבלו! אנו במפתח למשכנתאות מכירים טוב את השוק ואת האפשרויות המשתלמות, נוכל לעשות לכם את העבודה בצורה החסכונית והכדאית ביותר. 

השאירו את הפרטים שלכם ואנו נעזור לכם בכל מה שקשור למשכנתא שלכם, כי אצלינו  תרוויחו  יותר!